Popitionspapier Wohnen Tirol

DIE HERAUSFORDERUNG

Wohnen ist neben Gesundheit und Bildung das wichtigste gesellschaftliche
Grundbedürfnis. Du kannst in unserer Gesellschaft arbeitslos sein, eine
Insolvenz hinter dir haben oder auch als vorbestraft aufscheinen, trotzdem
gehörst du immer noch dazu! Wenn du aber keine Wohnung mehr hast und - um ein
gängiges Bild zu strapazieren – unter der Brücke hausen musst, dann bist du sehr
schnell ein richtiger Außenseiter unserer Gesellschaft mit geringer Chance zur
Rückkehr.

Es ist daher eine der wichtigsten Aufgaben der Politik, für eine ausreichende
und für alle Einkommensschichten leistbare Wohnversorgung der Bevölkerung zu
sorgen.

Am Gesundheitsbereich und am Bildungsbereich können wir gut erkennen, dass
derartige Grundversorgungen am besten funktionieren, wenn ein aus Steuern und
Abgaben finanziertes öffentliches System durch ein privates Angebot ergänzt
wird.

Im Unterschied zu den Bereichen Gesundheit (in dem es im Bereich der
öffentlichen Versorgung lediglich Selbstbehalte gibt) und Bildung (der im
öffentlichen Bereich allenfalls relativ geringfügige Kostenbeiträge kennt)
führen aber im Bereich der öffentlichen Wohnversorgung die Mieten und vor allem
auch die Betriebskosten zu einer erheblichen Belastung der privaten
Haushaltsbudgets.

Ziel einer funktionierenden Wohn-Politik muss es sein, dass auch
einkommensschwachen Haushalten leistbarer Wohnraum in ausreichendem Ausmaß zur
Verfügung steht.

Nachdem andererseits aber auch für gemeinnützige Bauträger und Genossenschaften
die Marktmechanismen (teurer Grund und Boden, hohe Baukosten) zum größten Teil
nicht ausgeschaltet werden können, ist es im Sinne der Leistbarkeit für
einkommensschwache Bevölkerungsschichten notwendig, die Differenz zwischen den
Gestehungskosten und den zumutbaren Wohnkosten aus öffentlichen Mitteln,
insbesondere aus den Mitteln der Wohnbauförderung auszugleichen.

Wohnen ist in unseren Breiten eine der Funktionen von Grund und Boden, sodass
für eine ausreichende und leistbare Wohnversorgung das Angebot an geeigneten
Immobilien eine entscheidende Rolle spielt. Die Begrenztheit dieses Angebotes
und der dadurch entstehende Preisdruck ist eine der größten Herausforderungen an
eine zeitgemäße Wohnpolitik.

Daneben ist Wohnen mit einem kontinuierlichen Energieverbrauch verbunden (Strom,
Heizung). Die dynamische Entwicklung der Energiepreise bedeutet damit die
nächste große Herausforderung an die Wohnpolitik.

Zweifellos leben wir in einem schönen Land, in dem aber gleichzeitig höchste
Immobilienpreise niedrigen Durchschnittseinkommen gegenüberstehen.

Diese Situation wird von Jahr zu Jahr angespannter.

Die Politik, die es in den vergangenen Jahren sträflich verabsäumt hat,
zeitgemäße Wohnpolitik zu gestalten und dadurch für ein ausreichendes
öffentliches Wohnangebot zu sorgen, führt daher hauptsächlich Scheingefechte,
welche praktisch nur auf das private Wohnangebot abzielen. Diskussionen über
eine Leerstandabgabe oder über das Zurückdrängen von Freizeitwohnsitzen lenken
trefflich vom bisherigen Versagen der Wohnpolitik ab, ohne dass die diskutierten
Maßnahmen geeignet wären, leistbaren Wohnraum auch nur annähernd im
erforderlichen Ausmaß zu mobilisieren.

Die Frage der Leistbarkeit berührt immer zwei Komponenten, nämlich einmal den
Preis, zum anderen aber auch die Höhe der zur Verfügung stehenden Mittel. Dass
in der öffentlichen Diskussion über das Problem des „leistbaren Wohnens“
ausschließlich nur der Preis (Miete, Anschaffungskosten) im Fokus steht, ändert
nichts an der Tatsache, dass sich in den vergangenen Jahren die
Haushaltseinkommen deutlich weniger erhöht haben als die allgemeinen
Lebenshaltungskosten (Verbraucherpreisindex) und schon gar die Immobilienpreise.
Es ist daher auch im Zusammenhang mit dem Thema „Wohnen“ das Politikversagen
anzusprechen, welches darin gelegen ist, dass die kalte Progression und die
Entwicklung der Lohnnebenkosten zu einer Reduktion der realen Haushaltseinkommen
geführt haben.

Dieses Positionspapier ist auf die Frage fokussiert, an welchen Schrauben die
Politik zu drehen hat, um eine ausreichende, leistbare Wohnversorgung für alle
Bevölkerungsschichten sicher zu stellen. Natürlich berühren die zu ergreifenden
Maßnahmen viele anderen Themenbereiche. So stellt sich im Zusammenhang mit der
Wohnbauförderung die Frage, ob es noch zeitgemäß ist, diese Mittel für Zwecke
der Eigentumsbildung zu verwenden. Wir sehen das als Partei des Eigentums sehr
realistisch und sind der Überzeugung, dass für die private Eigentumsbildung
andere Instrumente (vor allem im steuerlichen Bereich) zielgerichteter
eingesetzt werden können. Auch die Raumordnung spielt eine wesentliche Rolle für
die Schaffung leistbaren Wohnens, hat aber natürlich darüber hinausgehend noch
für viele andere Bereiche (Verkehr, Gewerbe, Industrie, Tourismus etc.)
grundlegende Bedeutung, welche aber von diesem Positionspapier unberührt
bleiben.

Auch das Thema „Freizeitwohnsitze“ wird im Zuge dieses Positionspapiers außen
vor gelassen. Wir sehen zwischen dem Problem des leistbaren Wohnens und der
Frage der Freizeitwohnsitze bei weitem nicht jenen Zusammenhang, der von der
Tiroler Landespolitik gerne hergestellt wird, um Aktivität vorzutäuschen. In
Wahrheit wird auch ein gänzliches Verbot von Freizeitwohnsitzen, dem wir
ablehnend gegenüberstehen, kaum eine zusätzlich Wohnung für den leistbaren
Wohnungsmarkt mobilisieren!

UNSERE VISION

Wohnen ist in ganz Tirol zu leistbaren Preisen und in angemessener Qualität
möglich. Die gemeinnützigen Bauträger besinnen sich ihrer Kernaufgabe und sorgen
für ausreichend Wohnraum, der auch für einkommensschwächere
Bevölkerungsschichten leistbar ist. Die Differenz zwischen den Gestehungskosten
für Wohnraum (Grundpreise, Baukosten) und den in leistbarer Höhe kalkulierten
Mieten wird aus Wohnbauförderungsmitteln und allfälligen weiteren Zuschüssen
abgedeckt. Aufgrund der Begrenztheit von Grund und Boden richten die
gemeinnützigen und auch private Bauträger ihr Augenmerk verstärkt auch auf
Revitalisierungen von Ortskernen und Verdichtungen.

Bauvorschriften sind entrümpelt, um unnötige Baukosten einzusparen. Das
Wohnrecht (Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht) ist umfassend novelliert, sodass
insbesondere Nachverdichtungen ermöglicht werden.

Eine Senkung der Lohnnebenkosten sowie die Abschaffung der kalten Progression
bewirken eine nachhaltige Steigerung der Haushaltseinkommen.

Der private Wohnungsmarkt ist weitgehend dereguliert. Die Höhe der Mieten kann
grundsätzlich frei vereinbart werden. Die Kündigung unbefristeter
Wohnungsmietverträge wird erleichtert, weshalb es wieder vermehrt zum Abschluss
unbefristeter Wohnungsmietverträge kommt. Im Falle von befristeten Verträgen
bleibt es bei der Mindestdauer von drei Jahren, welche sich bewährt hat.

Durch steuerliche Anreize ist es gelungen, viele private Wohnungen, die bisher
leer gestanden sind, für den Wohnungsmarkt zu mobilisieren.

Durch ein effizientes Einkommensmonitoring ist sichergestellt, dass die
öffentliche Wohnversorgung nur jenen zugutekommt, welche über kein ausreichendes
Einkommen verfügen, um ihren Wohnbedarf privat abdecken zu können.

LEITLINIEN UND MASSNAHMEN

1. Wohnbauförderung: Die Einnahmen aus den von Dienstnehmern und Dienstgebern je
zu Hälfte geleisteten Wohnbauförderungsbeiträgen werden zweckgebunden für die
Schaffung und Erhaltung leistbaren Wohnraums. Die Errichtung von
Einfamilienhäusern wird generell nicht mehr gefördert.

Im Rahmen des Finanzausgleichsgesetzes 2017 wurde der Wohnbauförderungsbetrag
von einer Bundes- zu einer Landesabgabe. Die Festlegung der Tarifhöhe ist den
jeweiligen Ländern (ohne Vorgabe einer Unter- oder Obergrenze) vorbehalten.
Derzeit beträgt die Höhe des Wohnbauförderungsbeitrages für die Dienstnehmer und
die Dienstgeber jeweils 0,5 Prozent der Bemessungsgrundlage, insgesamt also 1
Prozent der Bemessungsgrundlage. Das Land Tirol hat auf dieser Basis im Jahr
2020 € 98,7 Mio. an Wohnbauförderungsmitteln vereinnahmt. Das ist beinahe ein
Drittel der Gesamtsumme, welche die gemeinnützigen Tiroler Bauträger im Jahr
2021 in den Tiroler Wohnungsmarkt investiert haben.

Damit zeigt sich, dass bei zielgerichtetem Einsatz der von der Allgemeinheit
bezahlten Wohnbauförderungsmittel der öffentlichen Hand ein wirksamer Hebel zu
Schaffung leistbaren Wohnraumes in die Hand gegeben ist. Die Zweckbindung der
Wohnbauförderungsmittel (in Tirol durch LGBl. 153/2018 sichergestellt) ist daher
unbedingt erforderlich. Es ist inakzeptabel, dass die unter dem Etikett
„Wohnbauförderung“ der Allgemeinheit abgeknöpften Geldmittel nicht
ausschließlich für Zwecke des leistbaren Wohnens verwendet werden, sondern zum
Stopfen von Budgetlöchern herangezogen werden können.

Die Wohnbauförderungsmittel müssen der Allgemeinheit vor allem zu dem Zweck zur
Verfügung stehen, dass damit die Spanne zwischen den Gestehungskosten für die
Schaffung von Wohnraum (Grundkosten, Baukosten) und sozial verträglichen Mieten
ausgeglichen werden kann.

Angesichts der gesellschaftlichen Bedeutung einer ausreichenden Versorgung der
Bevölkerung mit leistbarem Wohnraum erscheint es nicht mehr vertretbar, aus
Mitteln der Wohnbauförderung die Schaffung privaten Eigentums zu fördern. Die
dynamische Entwicklung der Immobilienpreise stellt oft einen zu großen Anreiz
dafür dar, geförderte Wohnungen am freien Wohnungsmarkt zu verkaufen und dadurch
massive Gewinne zu lukrieren. Mag es auch rechtliche Instrumente geben, welche
in der Theorie ein solches Vorgehen verhindern, so zeigt die aktuelle Praxis,
dass die Spekulation mit gefördertem Eigentum offenbar nicht wirksam und
nachhaltig zu verhindern ist.

Dies bedeutet keinesfalls, dass wir als liberale Partei der Eigentumsbildung
distanziert gegenüberstehen. Wir sind nur der Überzeugung, dass die
Wohnbauförderung andere Zielsetzungen zu verfolgen hat wie insbesondere z.B.
steuerliche Instrumente zur Förderung der Eigentumsbildung.

Um zu verhindern, dass Einzelne auf Kosten der Allgemeinheit mittels
Wohnbaufördergeldern Gewinne erwirtschaften, soll beim Weiterverkauf von
geförderten Wohnungen nicht nur die Rückerstattung des aushaftenden WBF-Saldos
erfolgen, sondern empfehlen wir zusätzlich die Einhebung eines
Wertsteigerungsbeitrages, um Spekulationen einzudämmen. Auch soll der
Wohnbauscheck - immerhin 35% des jeweiligen Darlehens - immer, also unbegrenzt,
statt bislang nur binnen 10 Jahren, verpflichtend rückerstattet werden, wenn
eine derart geförderte Immobilie weiterverkauft wird.

Aufgrund der Begrenztheit der zur Verfügung stehenden Wohnbauförderungsmittel
und des prioritären Ziels, damit leistbaren Wohnraum zur Verfügung stellen zu
können, dann aber auch im Hinblick auf die Begrenztheit der zur Verfügung
stehenden Grundflächen, ist der Bau von Eigenheimen nicht mehr Ziel der
Wohnbauförderung.

2. Raumordnung: Das Tiroler Raumordnungsgesetz wird einem Relaunch unterzogen,
um es auf die Herausforderungen, welche sowohl die Wohnpolitik aber auch der
Klimawandel mit sich bringen, einzustellen. Die Novellierung betrifft dabei alle
Ebenen:

Um Zersiedelungen und kommunale Partikularinteressen zu verhindern, sollen im
Bereich der überörtlichen Raumordnung auf Landesebene größere Planungsgebiete
definiert werden, für welche „Gebietsraumordnungskonzepte“ zu beschließen sind,
die für größere zusammenhängende Gebiete die wesentlichen Parameter der
Siedlungs- und Wirtschaftsentwicklung definieren.

Im Bereich der örtlichen Raumordnung gilt es vor allem, die ohne gesetzliche
Grundlage erlassenen Bebauungsrichtlinien zurückzudrängen, mit denen der zum
Scheitern verurteilte Versuch angetreten wird, leistbares Wohnen zu ermöglichen.
Leistbares Wohnen wird nicht durch scheinbar transparente, aber vollkommen
widerrechtliche und schließlich oft in ein Feilschen um Baudichten ausartende
Bebauungsrichtlinien erzielt, sondern vielmehr dadurch, dass ein Anreizsystem
für private Wohnbauträger geschaffen wird, Wohnraum (auch) zu leistbaren
Konditionen zu schaffen. Aus diesem Grund soll die Verpflichtung im TROG
verankert werden, dass Gemeinden binnen 2 Jahren ab Inkrafttreten der Novelle
für sämtliche Grundstücke, für die das Örtliche Raumordnungskonzept eine
Bebauungsplanpflicht definiert, einen Bebauungsplan erlässt. Parallel dazu soll
im TROG die Möglichkeit verankert werden, die im Bebauungsplan definierten
Parameter (Baumassendichte, Maximale Nutzfläche) zu überschreiten, wenn der
zusätzlich geschaffene Wohnraum zu einem bestimmten Prozentsatz zu den
Konditionen der Wohnbauförderung angeboten wird. Wird für Grundstück
demgegenüber trotz der gesetzlichen Verpflichtung kein Bebauungsplan erlassen,
soll dies hinkünftig keinen Abweisungsgrund im Bauverfahren mehr darstellen,
sondern zur Anwendung der Abstandsbestimmungen der TBO führen. Eine auf eine
bestimmte Zeit – etwa 2 Jahre – gültige Bebauungsplanbestätigung soll die
Planbarkeit und Rechtssicherheit erhöhen.

Die Möglichkeiten, Grundflächen für den sozialen Wohnbau zu widmen werden
ausgebaut und in diesem Zusammenhang Rechtssicherheit für die Gemeinden
geschaffen, damit diese nicht mit Forderungen nach Ersatz von Widmungsverlusten
konfrontiert werden. Die Vertragsraumordnung wird in verfassungskonformer Art
weiterentwickelt.

Schließlich werden die nur den Interessen einzelner entsprechenden Widmungsakte
der Gemeinden dadurch unterbunden, dass durch eine Amtszeitbeschränkung der
Bürgermeister Dorfkaisertum vermieden und durch ein Demokratiepaket die
Transparenz der Entscheidungen der Gemeinderäte erhöht wird (z.B. durch
verpflichtetes Live-Streaming von Gemeinderatssitzungen, verpflichtete
Verfügbarkeit von Protokollen auf der Gemeinde-Homepage etc.).

3. Einkommensmonitoring: Im sozialen Wohnbau wohnen immer mehr Menschen, denen
aufgrund ihres gestiegenen Einkommens keine geförderte Wohnung mehr zustehen
würde. Im Hinblick auf die massive Nachfrage nach leistbaren Wohnungen für die
unteren Einkommensschichten führt es zu einer unerwünschten Fehlleitung der
eingesetzten Fördermittel, wenn einkommensstärke Haushalte Wohnungen zu
geförderten Konditionen nutzen können. Das Einkommensmonitoring bewirkt, dass
die Miete entsprechend angehoben oder das Mietverhältnis aufgelöst werden
können, wenn das maßgebliche Haushaltseinkommen einen festzulegenden Grenzwert
übersteigt. Die aufgrund eines derartigen Monitorings erzielbaren Mehreinnahmen
sind zweckgewidmet für neue, soziale Wohnbauprojekte oder Sanierungen zu
verwenden.

4. Bauvorschriften: Unsinnige Bauvorschriften werden beseitigt. Diese
Entrümpelung bewirkt eine Dämpfung der Baukosten. Die bestehenden baulichen
Auflagen sollen dereguliert und dadurch zusätzlich entstehende Kosten
unterbunden werden. Die Anzahl der zu berücksichtigenden Ö-Normen, OIB-
Richtlinien etc. ist zu reduzieren. Bestehende Vorschriften und künftig geplante
Änderungen sind einer Prüfung, sprich einer Kosten/Nutzen-Analyse zu
unterziehen.
Das Normungswesen soll insgesamt einer Revision unterzogen werden, um
Kostenaspekte stärker zu berücksichtigen.

Konkrete Ansatzpunkte sind:

Abstandsbestimmungen:

Zudem sollen bodensparende „Aufstockungen“ forciert werden, etwa durch die
Integration einer Norm, die es Nachbarn ermöglicht, durch gemeinsame
Vereinbarung auch bei offener Bauweise von den Abständen gemäß TBO abweichen zu
können. Zudem sollte bei einer Nachverdichtung um ein Geschoß der Abstands-
Höhenfaktor des § 6 TBO nicht zur Anwendung gelangen, wenn der Bestandbau die
Abstände gemäß TBO einhält. Außerdem dürfen die Abstandbestimmungen nicht der
Ausstattung mit bzw. Umrüstung auf alternative Energiesysteme (z.B. Wärmepumpen
im Mindestabstandsbereich) entgegenstehen.

Barrierefreiheit: Eröffnen wir die Möglichkeit, Wohnungen zu errichten, welche
nicht von Anbeginn an vollkommen barrierefrei sind. Diese Wohnungen eines neuen
Bautyps werden so errichtet, dass mit überschaubarem Aufwand und jederzeit
barrierefrei gemacht werden können, somit Wohnungen mit einer Art
„Startinfrastruktur“, die zunächst nicht dafür konzipiert sind, darin
barrierefrei zu wohnen. Sobald der Bedarf nach Barrierefreiheit entsteht, ist
eine technisch und wirtschaftlich weniger aufwändige Nachrüstung möglich. Das
schafft neue, preisgünstige Wohnmöglichkeiten.

Heizsysteme: Der bereits jetzt geltende Grundsatz wird verschärft: Schluss mit
fossilen Brennstoffen und her
mit alternativen Energiekonzepten. Für den Neubau mit emissionsfreien Heiz-
Anlagen oder die Umrüstung bestehender Anlagen sollen Anreize durch spezielle
Förderinstrumente (neben einer allfälligen Wohnbauförderung) geschaffen werden.
Zu den förderungswürdigen Systemen gehören neben der Fernwärme (auf Basis
Biomasse und Abwärme) auch Erd- oder Luftwärmepumpen, Solar- und Photovoltaik-
Anlagen, sowie grünen Wasserstoff als Ersatz für Gas.

5. Wohnbaudatenbank: Dem Bundesland Salzburg folgend wollen wir eine Datenbank,
in der sämtliche Wohnungen im Land erfasst sind. Diese Wohnbaudatenbank stellt
ein wertvolles Instrument der Planungssicherheit und eine hervorragende
Entscheidungsgrundlage bei einer Vielzahl von Fragen dar. Wieviel Wohnraum ist
vorhanden, wieviel wird nachgefragt? Wie und wo wird gebaut? Braucht es zur
Abdeckung des Bedarfs neue Wohnungen oder kann durch andere Maßnahmen, wie
Nachverdichtungen oder Sanierungen, der Bedarf ausreichend gedeckt werden?

Als Datengrundlage dient das Gebäude- und Wohnungsregister, gekoppelt mit dem
Melderegister und der Energie-Ausweis-Datenbank. Derzeit gibt es keine
verlässlichen Daten oder Zahlen zum tatsächlichen Bedarf und Bestand an
Wohnungen.

6. Leerstand: Eine Leerstandsabgabe lehnen wir ab. Der mit der Festsetzung und
Einhebung einer derartigen Abgabe verbundene bürokratische Aufwand steht in
keinem Verhältnis zu dem dadurch erzielten Effekt, der kaum eine zusätzliche
Wohnung auf den Markt bringen wird. Um einen solchen Effekt zu , müsste die
Abgabe in einer Höhe festgesetzt werden, die aufgrund der Bestimmungen der
Finanzverfassung unzulässig ist. Abgesehen davon wird es sehr schwierig sein,
eine rechtlich haltbare und auch kontrollierbare Definition, was ein „Leerstand“
ist, zu finden.

Wir können uns demgegenüber ein Anreizsystem in der Weise vorstellen, dass für
private
Hauseigentümer die Einkünfte aus der Vermietung von maximal zwei Wohnungen von
der Einkommensteuer befreit werden. Es ist Tatsache, dass für viele private
Eigentümer der mit der einkommensteuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen
verbundene Aufwand (Beauftragung eines Steuerberaters, Abgabe von
Steuererklärungen) ein maßgeblicher Grund ist, eine Wohnung nicht zu vermieten,
sondern sie lieber leer stehen zu lassen.

7. Änderungen des Wohnrechts: Das im Wesentlichen seit 1982 geltende
Mietrechtsgesetz ist den heutigen Anforderungen und Gegebenheiten anzupassen.
Die willkürliche Festlegung, dass die Vermietung von vor dem 06.05.1945
errichteten Eigentumswohnungen und vor dem 30.06.1953 errichteten sonstigen
Wohnungen einer Preisregelung und weiteren Beschränkungen unterliegt, hat zu
entfallen. Für private (= nicht gemeinnützige) Mietverträge sollen der Mietzins
und die
Vertragsgestaltung generell frei vereinbar sein, dies abgesehen von den
bestehenden Befristungsmöglichkeiten (mindestens 3-Jahres-Verträge), welche sich
in der Praxis bewährt haben, die aber im Interesse des Abschlusses unbefristeter
Mietverträge dahingehend zu ergänzen sind, dass die Kündigungsgründe gelockert
werden (insbesondere Eigenbedarfskündigungen). Der Kreis der
eintrittsberechtigten Personen nach dem Tod des Hauptmieters soll auf Partner
und unterhaltsberechtigte Kinder eingeschränkt werden.

Durch Änderungen des Mietrechtsgesetzes und des Wohnungseigentumsgesetzes sind
Nachverdichtungen, Sanierungsvorhaben und die Umsetzung energiesparender
Maßnahmen zu erleichtern.

„LEISTBARES WOHNEN“ IST EIN PARTEIPOLITISCHES
DAUERVERSPRECHEN, BISHER OHNE UMSETZUNG!

DIE NACHFRAGE NACH WOHNRAUM WIRD STEIGEN. MIT DEM
VORLIEGENDEN PAPIER ZEIGEN WIR PRAKTISCHE IDEEN AUF,
QUALITATIVES UND LEISTBARES WOHNEN IN ZUKUNFT ZU SICHERN.